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新吴区律师:首付因限贷增加,买家可无责解约么?

合同纠纷 2023年4月2日 504

本期节目由无锡律师刘波讲解:出台了限贷政策,首付比例增加,买家可以无责解约么?
限贷政策出台如果被判定现在对房屋交易影响巨大,属于情势变更的,那么结果就是各方无责解约互不承担违约责任。如果现在对房屋交易影响轻微的,那么各方应当继续履行合同,谁不履行合同那谁就属于违约。那么什么情况下属于影响巨大,什么情况下又是影响轻微?
我根据我的个人经验和司法实践的案例结果可以给大家提供一个参考标准。因为限贷首付比例增加10%的,一般都不会被认为是影响巨大,也就是说买受人不能因此要求无责解约,您还是要继续履行合同,因限贷导致首付比例增加30%甚至50%的,那么可以认定是影响巨大,买房人可以要求无责解约。在这之间也就是首付比例如果只增加20%左右的话,那么这个需要结合买受人整体的经济实力来进行判断。比如买受人买的是二套住房,那么证明他是有一定经济实力的,首付比例增加20%就不足以影响他的付款,又或者他买的不是普通住宅,也就是所谓的豪宅别墅或者大平层1000多万的那种,那么首付比例增加就不能作为无责解约的情形,这就是我给大家提供的一个参考标准,当然这个参考标准肯定不是最准确的,因为会根据实际情况有所调整,个体差异很大。
另外为了降低房屋买卖合同履行的波动,对于因政策导致限贷的,我们可以直接在房屋买卖合同里当中进行预先的约定。我们可以约定如国家政策导致贷款比例,贷款金额不能达到买受人准备贷款的金额的话,或者没有批准贷款的,那么买卖双方无责解约互不承担违约责任,而出卖人已收房款定金要如数退还,这样提前在房屋买卖合同当中对于贷款增加这样一个预见性的条款,对于合同的顺利履行是非常有帮助的。

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