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借款给开放商,同时签订了房屋买卖合同,合同有效么

合同纠纷 2022年11月30日 67

本院确定本案的争议焦点为:东泰公司与刘益成之间的法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系;东泰公司和刘益成为涉案商铺所签订的《商品房买卖合同》效力如何认定。
  本院再审认为,关于焦点一,东泰公司与刘益成之间的法律关系是房屋买卖还是借贷关系。在本案中,当事人签订了《商品房买卖合同》和《房屋回购承诺书》、《回购协议》,并发生资金转入,但各方对债权债务的性质各执一词,一方主张是商品房买卖,一方主张是民间借贷,双方均未提供足以证明自己的主张或者足以反驳对方主张的证据,在双方证据均有缺陷的情况下,应当结合当事人提交的证据,探究《商品房买卖合同》与《房屋回购承诺书》、《回购协议》签订时合同当事人的真实意思表示,进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。从本案当事人签订《商品房买卖合同》和《房屋回购承诺书》、《回购协议》的合同目的及履行情况看,双方缔约的真实意思并非以取得涉案商铺所有权为目的,而是为了实现资金融通,签订《商品房买卖合同》是为担保债权的实现,东泰公司与刘益成之间形成的是民间借贷关系。理由如下:
  (一)东泰公司与刘益成之间存在民间借贷关系的合理性基础。依据本案事实,因东泰公司拖欠工程款,华泰豪苑建至五层后停工,并且被原洋浦经济开发区中级人民法院查封。东泰公司急需支付工程队的工程款,需要通过借贷得到资金,还款后获得法院解封才能继续建设。而当时华泰豪苑才建至五层,是不可能通过正常的渠道得到银行贷款支持的。刘益成和刘建华就是在这种背景下相识的,并于2008年8月20日签订了《商品房买卖合同》,刘益成于同年9月直接支付410万元到法院账户,涉案商铺予以解封。需要说明的是:一是签订《商品房买卖合同》时,华泰豪苑正处于法院查封中,不能出卖;二是华泰豪苑才建至五层也无法出卖。
  (二)依据本案事实,2008年8月20日,东泰公司与刘益成签订《商品房买卖合同》,同年10月双方又签订《房屋回购承诺书》。彼时,华泰豪苑还处在停建的状态下,尚未确定新的施工单位。2010年5月28日,华泰豪苑申报竣工验收,2011年3月22日,华泰豪苑验收合格,交付房屋的条件具备。但双方当事人又于2011年7月签订《回购协议》。上述时间点上所签订的有关回购的协议,表明刘益成从华泰豪苑未建成时到建成后都没有购房的意愿,东泰公司自始至终不认为是房屋买卖,刘益成也在一审答辩中称是应刘建华要求签订的《房屋回购承诺书》和《回购协议》。这种回购协议本身表明双方当事人在一定程度上否定了房屋买卖合同性质中转移所有权的特征。
  (三)本案存在着有悖于一般房屋买卖合同的情形。1.购房价格和面积。2008年8月20日,双方签订《商品房买卖合同》,涉案商铺价格为每平方米1666.7元,该单价是用500万元除以3000平方米得出的。面积、单价、总价款三者之间出现如此关系,也是一般房屋买卖合同所罕见的。地下一层商铺价格(每平方米1233.3元)却高于地上二层(每平方米1000元)商铺价格。429号判决查明,东泰公司在2009年下半年至2010年上半年销售的166套商品房的价格为从三楼每平方米3300元至十七楼每平方米6500元左右不等。《商品房买卖合同》第六条付款期限和付款时间是空白的。如按合同约定应是签订当天付款,而实际上刘益成付款时间是2008年9月。但经与2009年东泰公司出售给他人的房屋买卖合同比较,出售给他人的房屋除有正式的商品房买卖合同外,还附有补充协议,在补充协议上明确了付款时间。刘益成主张为买卖关系本应选择积极从购房发票、收款票据等方面举证证明真实的买卖关系,但时至今日其未提交任何票据信息,也无其主张索要发票或收据的证据。即无法判断出刘益成有及时过户,取得所有权的意思表示。2.依据本院查明的事实,刘建华与刘益成于2008年签订涉案商铺买卖合同并去洋浦经济开发区规划建设土地局备案。仅时隔一年东泰公司再次将涉案商铺卖给了刘益成的弟弟刘原谷,价格为960万元,且因为是同一层商铺已经备案只能去公证处公证。而现在始终主张涉案商铺权利的是刘益成,刘原谷从未主张过权利。3.本院调取和核查的刘建华提交的与刘益成之间的银行账目往来,其中多笔汇款单据备注中有01lydyh01代东泰公司还贷款利息01lydyh01、01lydyh01还借款01lydyh01字样。4.《商品房买卖合同》及预售许可证记载涉案商铺面积为3000平方米,刘益成庭审中陈述实际面积则为2300平方米,面积差距如此之大而01lydyh01购房者01lydyh01明知却无异议。5.如果按照刘益成的观点,涉案商铺没有回购,回购协议作废的话,那么刘益成用500万元,即每平方米1666.7元的价格购买了3000平方米的铺面,东泰公司与刘益成之间的利益则严重失衡。
  (四)本案中,东泰公司为证明其与刘益成之间是民间借贷关系,提供了证据证明截止2011年6月其共支付给刘益成23047445元。而刘益成虽然主张双方系房屋买卖关系以及回购没有完成,但没有对东泰公司支付给其如此大额资金作出合理的说明。相比较而言,东泰公司所述双方之间为民间借贷关系更具合理性。
  (五)刘益成一直主张涉案商铺没有被东泰公司回购,对此,本院认为,依据再审查明的事实,刘益成仅以预告登记未被撤销来证明涉案商铺没有被东泰公司回购,其事实根据和法律依据尚不够充分。
  综上,东泰公司与刘益成签订《商品房买卖合同》与《房屋回购承诺书》、《回购协议》,并非以取得涉案商铺所有权为目的,而是为了实现资金融通,东泰公司取得资金用于续建华泰豪苑,刘益成则收取利息,双方订立《商品房买卖合同》和《房屋回购承诺书》、《回购协议》的目的是为了担保债权的实现。双方之间的法律关系认定为民间借贷关系的证据已经比较充分,可以达到民事诉讼要求的高度盖然性的标准,故国盛公司主张东泰公司与刘益成之间的法律关系名为房屋买卖,实为民间借贷有事实根据,本院予以支持。

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