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无锡新吴区律师刘波:户口迁出的条款如何约定,卖家不迁户口怎么办

新吴区律师 2023年3月28日 315

本期节目由无锡律师刘波讲解:房产户口迁出的条款如何约定,卖家不迁户口怎么办

户口是中国特有的一个产物,而且在中国现行的法律体制下,法院是无权干涉户口迁移的问题的,因为户口问题属于行政管理范畴,归公安局管,归户籍科管,法院无权也没有能力去干涉。您说让法院判决他迁户口,他要是没地儿迁户口那怎么办呢?既然法院不能强制迁出户口,我们如何维护自己的权益呢,很简单,只要让他不迁户口的成本大于他的收益就可以了。
法院不能强制迁出户口,但是如果因为没迁户口而发生违约的话,法院可以管。换句话说,也就是如果业主没有迁出户口,同时合同当中还约定了违约或者赔偿这样的条款,那么咱们买房人就可以起诉到法院,让业主承担违约责任了,一天不签走就得赔一天的钱,那么具体的合同条款要如何约定?下面我来给大家简单介绍一下。
跟户口有关的合同条款,一般咱们可以同时做两种约定,首先就是要明确户口迁出的时间,比如房屋产权变更至买受人名下后30日以内或者一个明确的日期,比如2017年10月1号这样,之后我们就要约定户口没有按时迁出的后果了。
第一层级的约定就是留存一部分房款作为户口迁出保证金有5万、10万、20万、50万,等待户口按时迁出之后,5日内支付给业主。如果业主没有按时将房屋的全部户口迁出的话,保证金一次性予以扣除,第二层级就要约定每延迟一日迁出户口的,以房屋总价为基数,按日千分之1向买受人支付违约金,直到户口全部迁出之日,当然咱们也可以直接约定一个金额,比如说1000这样,但是在这里我要强调违约金的数额一定要够高,因为只有数额够高才能够起到威慑作用。
设定违约条款是一方面,对我们更重要的是要在事前做好准备工作。很多的户口问题大多是历史遗留问题,我们在购买的时候就要擦亮眼睛。户口遗留问题主要有这么两类,第一类上上任或者更早的业主的户口还没有迁走的。第二类现在房屋当中除了业主家庭户口以外,还有其他亲戚户口的。那么要预防历史遗留问题的重点就在于签订房屋买卖合同之前,无论房屋上有几个户口,咱们尽量都要见到本人,一定要求业主把本人约见出来,当面询问是不是同意迁户口,什么时候能签的,需要出具书面的承诺,不同意签的话这个房子建议就别买了,当然有时候业主会要求咱们得签定金协议,再约见户籍人员。这种情况您一定要在定金协议当中写明,如果户籍人员不同意出具迁出承诺书的话,双倍返还定金,因为这是你业主承诺事项。

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