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新吴区律师-优先承租权的适用要件

律师文集 2021年9月6日 514

承租人优先承租权,民法典第七百三十四条将其阐述为租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法律条文的规定虽然简单,但实际隐含四个方面的含义。
  出租人有继续对外出租的意思表示。虽然民法典中的规定并未对出租人的意思表示作出明确要求,但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看,承租人要行使优先承租权的前提,需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但出租人是否继续出租带有强烈主观意愿,为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生,故若出租人主张不继续出租房屋,需要提供正当理由,如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由。
  承租人有继续承租的意思表示。该要件的核心在于承租人优先承租权的法律性质,究竟是请求权还是形成权。换句话说,对于承租人以同等条件要求承租房屋的请求是否属于要约,是否需要经出租人同意方可成立租赁合同。笔者认为,从更保护承租人利益的角度,将其定性为形成权更为妥当。形成权是依照权利人单方意思表示即可生效从而改变相应法律关系的权利,就其效力而言,相当于私法中的权力。形成权的理论,拓展了权利的范围,实际上与私法自治理念有所冲突,因此,在《德国民法典》中,对于形成权的享有,要求该权利具备特别的正当性:一是基于当事人的约定,二是立法者的价值判断。在民事合同关系中,承租人租赁房屋一般是为满足实际生产生活的需要,承租人在对房屋长期居住、使用后,自然会对其住所产生较为深厚的感情和一定程度的依赖,而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系。因此,法律赋予承租人优先承租的权利,是为了保护其对房屋持续性的利益以及居住稳定。若承租人提出以同等条件下优先承租的请求后,出租人拒绝出租,承租人即不能继续承租房屋,这将导致优先承租权的制度形同虚设,无疑与民法典设立优先承租权制度的立法本意相悖。因此,将优先承租权定性为形成权,租赁期限届满,若出租人有意愿继续出租房屋,承租人提出以同等条件承租房屋的请求,无需出租人同意,双方即可继续缔结租赁合同。
  同等条件。优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定,维护租赁秩序,鉴于优先承租权的形成权性质,其必然对出租人的权利造成一定的限制。租赁关系本质上是一个市场交易行为,若该制度的产生排除出租人出租房屋以逐利的权利,这将损害出租人作为市场主体的公平交易机会,故民法典规定承租人行使优先承租权的前提需在同等条件下。同等条件的要求体现了立法者利益平衡的价值理念,即承租人优先承租权的行使并不导致出租人的利益受损,是立法者利益平衡和维护公平正义的体现。至于何为同等条件,可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定,即相同的租期、租金、付款方式等。但还需注意出租人在第三人签订租赁合同之时,是否存在恶意串通,用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限,规避承租人优先承租权行使的情形。
一是同类房屋的差价。优先承租权之于承租人来说,是能够以一定价格承租现居住房屋的权利。优先承租权的受损,承租人的直接损失就是租赁与现居住房屋同类房屋所多支付租金的差价损失。同时,参考优先购买权损害赔偿通常考量同类房屋购买的差价损失来看,侵害优先承租权的主要考虑因素也可参考承租人承租同类房屋的差价损失。二是同类房屋的寻找难度。承租人优先承租权受损,其直接损失为因不能继续居住在系争房屋而需要另找房屋居住的损失。但在不同地区、处于不同的市场行情下,该损失不能简单地以同类房屋的差价来计算。房屋是否具有独特属性,如某对口学区唯一在售新房、某度假区唯一海景房等等,都将导致承租人寻找同类房屋的难度加大,这也实际加大了承租人的损失。故,在确定承租人损失之时,承租人寻找同类房屋的难度亦可成为考虑因素之一。三是承租人的承租意愿。这关系到承租人的“承租权”是否受到实质性侵害。从民法典目前的规定来看,判断承租人优先承租权是否受损主要依据出租人的行为,若出租人存在拒绝承租人以同等条件继续承租、而将房屋出租给第三人的行为即构成侵害承租人优先承租权。但是,从优先承租权制度保障承租人稳定居住的立法原意来看,若承租人本身没有继续承租系争房屋的意愿,如其已经发生工作调动或已在他处实际居住等,这些因素都将大大降低出租人出租系争房屋对承租人的影响,也将减少承租人优先承租权受到侵害的损失。

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