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合同纠纷 2023年3月26日 418
现在房屋买卖很多都是按揭贷款或者是公积金贷款的形式，那么贷款能不能批下来，什么时候批下来，既是买房人关心的重点，也是业主关心的，但如果房屋买卖合同当中对于按揭贷款的部分合同条款没有签好，那么您只能和下面案例当中的业主一样无限期的等下去。
小明和客户签订了房屋买卖合同，客户是以银行按揭贷款的形式进行购房的，交易过程很顺利，买房人也申请了银行贷款，但是因为个人资质有点瑕疵，再加上业主的那套房屋的房龄比较老，所以贷款并不是那么容易办，有的银行可以给贷款30年，但是贷款金额就比较少了，而有的银行贷款金额倒是足够，但只能贷20年，您想这样月供的话也很高，买房人还是没有办法接受，就这样在三个月里，这个客户连续换了三四家银行申请贷款，还是没有确定贷款银行，这下小明可就着急了，这换着银行批贷款换的，什么时候是个头。客户可不着急说我得换个满意的才行，毕竟最后贷款是要我来还，我肯定得选一个最便宜的是吧。
刘律师认为为了避免案例中情况的出现，合同条款应当增加一个限制，例如在贷款被拒绝的15天之内，最多再向比如一家银行或者两家银行继续申请贷款，并且在你申请贷款银行当中之一选择办理按揭贷款，这样增加对贷款银行数量和时间上的限制，能够有效的约束买房人履行房屋买卖合同。如果买房人在我约定的限制之外再进行拖延，或者还想申请其他银行贷款的话，那么就属于明显的违约行为了，咱们作为业主就可以追究他的违约责任。
另外我简单给大家念一下买卖合同中贷款条款的选项：买受人也就是买房人准备向银行或者公积金申请多少万元贷款，如果贷款没有被批准或者贷款金额不足的话，双方同意按以下三种方式之一的方式来解决。
第一种，买受人自行筹集剩余房款支付给出卖人。也就是说批贷金额差多少，买房人自己补多少，比如申请贷款的金额是600万，最后只批了300万，那么差的那300万就要由买房人自己掏钱来补足。这个方案可以说对业主来说是最好的方案了，因为完全不用担心客户贷款资质的问题，如果你贷不下来款，买房人你自己掏腰包付足了就行了，如果你不付你违约，这是板上钉钉的。
第二种，买受人继续申请其他贷款机构的贷款直至批准。中介通常代替客户选择的方案，这个方案也是房屋交易当中通常默认的方案，毕竟很多买受人是没有那么多钱买房的，你不给他带那么多钱，他没钱补足这个差额房他也不一定买得了。但是就像我前面说到的，条款的缺陷在于没有一个期限和限制，他需要我们买卖双方自己主动去约定一个限制条件，否则对于我们业主来说就是很不公平的。
第三种，本合同终止，双方互不承担违约责任，已收的定金和房款如数退还。第三种解决方案也确实是一种方法，不过对于业主来说似乎有点不太合理，因为办理贷款本身就是买房人的义务，能不能办成，能给贷款贷多少钱，主要原因取决于买房人，那么无责解约显然不合适，如果大家有意使用这个方案的话，我觉得倒是应该增加一些补偿给业主更为合理一些。
