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新吴区律师 2023年3月8日 269
贷款买房现在已经成为多数刚需们的唯一选择，其实谁都不愿意去背着贷款过日子，可是房价太高，一套房动不动就上百万，大部分只能贷款买房了，但是你算的首付正确吗？你准备的首付足够能买到，你想买那套房吗？
下面我说一个例子：小明准备贷款买房，准备了150万，准备买一个500万的房子，他是按照30%计算的，首付150万，剩下的350万贷款，结果银行只批了250万的贷款，剩下的100差价需要小明自己补齐。另外买房还要交10多万的税，这样算下来小明要多拿100多万，而拿不出来的话就是违约，需要承担房屋总价的20%。
为什么明明开始计算的很好，到最后首付资金还是不够？这是因为评估价和交易价的问题，因为银行只认可评估公司对于交易房产所出具的评估价格，而交易房产的评估价格比实际成交价要低，所以中间的差价就需要弥补给业主，你的首付就不够了。通常银行找一个第三方的专业评估机构，对房屋做出一个中立性定价，现在定价依据一般是地理位置、小区环境、使用属性、历史价格等等因素。经过这么综合评估出来的，房屋价值才是你这个房子在银行眼里认可的价值，而不是你和业主之间眼里的价值。所以说您要是按照500万买的房，就按500万的30%的首付比例算您的首付，那肯定是不对的，您得按评估价格来算您的首付比例。
那么如何避免上述情况，刘律师告诉你两点经验，第一，房产的评估价格一般会比实际的成交价低10%~30%，越新的房低的越少，而老房的评估价会比实际成交价要低的多一些。第二个经验，如果您贷款的话，一定要问问中介公司，这套房或者这个片区这个小区大概评估单价是多少？计算一下您的总价，他们对于这个片区已经交易过的房子评估价值肯定都是非常清楚的，您一定要让他们告诉你，同时帮您准确的计算一下。
贷款差额评估价格是买房过程当中首付不够的原因之一，还有一个原因之二，那就是税，现在二手房交易当中主要的税种就是契税，还有个人所得税，当然还有一个增值税，也就是原来的营业税，其中契税是最少的，也最不容易出问题，一般就是房屋成交价1%~3%，而个人所得税的税率从房屋成交价的1%到增值部分的20%不等，1,000万的房个税可能是10万块，也可能是200万，差距这么大，所以这一部分最容易出现纠纷所以一般如果在个税上出现纠纷，那么很难调节，所以为了避免纠纷，我们要把准备工作做在前面，那要怎么算个税呢？在买房之前可以到房屋产权交易中心旁边税务所去问一下，一般都有公式的税率，还有计算方式，这个比您自己查的，还有中介说的都准。另外刚才我们说的还有一个增值税税率是5.6%左右，计算方式和标准也是各地都有不同，您到税务所一块去看。
以上就是首付计算的问题，无锡房产律师刘波为你讲解房产交易中的各种风险。
