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无锡新吴区律师刘波,被限购了,属于不可抗力吗?

婚姻家庭 2023年4月2日 496

本期视频由无锡律师刘波讲解,被限购了,属于不可抗力吗?

限购不属于不可抗力,限购属于我讲过的情势变更的情形,也就是买房人在房屋买卖合同履行期间,一旦被国家临时出台的调控政策限购了,不符合购房资质了,那么直接就可以认定为情势变更,原则上买卖双方互相不承担任何违约责任,无责解约,如果无责解约会导致任何一方有重大损失的,那么另一方应当适当予以补偿。比如说签订房屋买卖合同时的价格和现在的价格有巨大差异,这个巨大差异包括涨价或者包括跌价,那么法院可能会判决一方给予另一方适当的补偿,主要是基于公平原则考虑的,所以我们说限购原则上导致的后果都是无责解约,但是这有一个例外,这个例外同样适用于限购,也适用于限贷,即在限购限贷政策出台之前,如果任何一方有违约行为的话,导致房屋买卖合同因为限购或者限贷没有办法履行,就不属于情势变更,也不能无责解约,违约方是要按违约条款承担违约责任的,也就是说一方违约在先,限购限贷政策在后的,你在以限购限贷政策导致合同不能履行为由,要求无责解约是行不通的,违约方要承担违约责任,比如说卖家没有按照合同约定的时间办理网签房源核验手续,买房人们按规定支付首付款等等这些情况,如果这个时候出台了限购政策,导致房屋买卖合同没有办法履行的话,就不是无责解约了,那肯定是要违约方承担违约责任的。
还有一点需要大家注意,我刚才讲的都是房屋买卖合同签订履行在前,国家调控政策出台在后这种情形。如果国家调控政策出台在先,房屋买卖合同签订在后,那么就不属于我上面刚才说的任何一种情况了,因为国家政策出台以后,每一个买卖双方都应该很清楚,任何一方如果再因为政策的导致交易不能履行的话,那就属于责任方违约了,是要赔违约金的。所以这个时间节点很关键,它是判断到底无责解约还是违约的重要依据。
另外国家政策出台以后,肯定会有一个新旧标准的交接时间点,如何界定这个时间点,那就是以网签时间来界定。也就是说在国家调控政策出台之前,已经网签的按照旧标准执行,你是不受政策影响的,政策出台之后再网签的,那就要按新标准执行了。

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