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新吴区律师 2023年3月2日 316
本期节目，将由无锡律师刘波，为你解答这个问：二手房买卖有哪些具体流程？房子对于中国人来说是非常重要的资产，可是我发现很多人都有一种奇怪的习惯，在买一些小东西的时候非常精明，这个比那边看，但是到买房的时候，我发现大部人都跟傻子一样，让你签字你就签字，让打钱就打钱，合同条款也不看。很多客户对于买卖房屋的流程都不清楚，中介怎么说他就怎么信。因此本文我会说下二手房交易过程中都有哪些程序以及交易的顺序。后续我会更深入的讲解每个程序中的所蕴含的风险和容易产生纠纷的地方以及如何应对。下面就来说下以买房人视角在整个买卖房屋过程中的各个流程和步骤：
一、算账，看下有多少存款，对应可以买房价多少的房子。
二、找中介，目前来说中国市场上的绝大部分房源都被中介垄断，这一步基本上很难跳过。
三、看房选房谈价，让中介带我们去看多套房子，看上房以后坐下来谈价格，谈拢了就会进入下一步交定金签定金协议
四、交定金签定金协议，另外这个时候一般中介会让你签居间合同，同时交中介费。
五、房源核验和购房资质核验，房源核验对房屋的真实性、准确性有没有查封，有没有抵押，产权有没有问题，做了一个核实工作。购房资质核验就是看下有没有资格买房，因为很多城市都有限购政策。按照道理来说，房源核验和购房资质核验应该在签定金协议前做的工作，但是因为核验中需要很多涉及个人隐私的证件，比如结婚证，房产证，身份证等，因此实践中通常在签定金协议后才进行核验
六、正式签署存量房买卖合同。这一步在很多的时候会和定金协议一起签订，但是我个人把它放到了这里，主要是基于房源核验和库房资质核验的结果还没有确定的情况下，如果直接签房屋买卖合同的话，会有一定的问题，所以大家可以先签订定金协议，交了定金之后有了共同的意向，这样大家去确认各自的手续，然后没有问题的情况下再签订房屋买卖合同，这样是最保险的。
七、结清贷款，解除抵押登记。假如业主出售的房屋里原来有按揭贷款或者其他抵押贷款的话，那么需要业主先去结清贷款，解除抵押登记。
八、网签。网签就是指在各地的建委系统里面，对你们双方已经签署过的房屋买卖事实进行一个网上备案。
九、银行面签交首付。如果买方要贷款的话，那么他需要向银行申请贷款，也就是说买卖双方和配偶都需要到银行或者公积金管理中心去签订贷款合同，这一步也叫银行面签。有的银行要求你面签当天付首付，你之前付的钱他都不认，为了防止多付钱，建议首付环节放在这一步。
十、缴税过户。 大家可以到当地的建委或者是叫房屋产权交易大厅去缴纳税款，同时办理过户手续，这一步一般都是需要在网上提前预约的。过户以后如果买家银行贷款的话，那么银行就会办理新的抵押登记，同时发放贷款给卖家作为尾款。
十一、房屋交接和物业交接以及户口迁出。
以上就是二手房买卖的各个流程，后续我会更深入的讲解每个步骤中的风险和防范措施。
